La compra de una vivienda es, probablemente, la inversión más importante en la vida de una persona. Sin embargo, el proceso no termina con el acuerdo del precio de venta. Al solicitar financiación bancaria, surgen una serie de conceptos económicos que a menudo generan confusión entre los compradores. En Fincas Mafer, queremos que transites este camino con total transparencia y seguridad. Por ello, hemos preparado esta guía detallada sobre los gastos de constitución de hipoteca, un aspecto fundamental para planificar tu presupuesto y evitar sorpresas de última hora.

¿Qué son los gastos de constitución de hipoteca?

Los gastos de constitución de hipoteca son todos aquellos costes derivados de la formalización del préstamo hipotecario ante notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Es importante diferenciar estos gastos de los gastos de compraventa (como el ITP o el IVA), ya que se refieren estrictamente a la parte financiera de la operación.

Históricamente, estos gastos eran asumidos casi en su totalidad por el cliente. Sin embargo, tras años de litigios y cambios legislativos, la situación cambió radicalmente a favor del consumidor. En la actualidad, el reparto de estos costes está claramente definido por la ley, lo que permite al comprador tener una visión mucho más clara de sus responsabilidades financieras.

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: Un cambio de paradigma

El punto de inflexión en el sector hipotecario español llegó con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de junio, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta normativa, que puedes consultar en detalle en el Boletín Oficial del Estado (BOE), estableció un nuevo marco de protección para el consumidor y definió quién debe hacerse cargo de cada uno de los gastos de constitución de hipoteca.

Desde la implementación de esta ley, los bancos han asumido el grueso de la factura hipotecaria, dejando al cliente únicamente con un par de conceptos que detallaremos a continuación. En Fincas Mafer, asesoramos a nuestros clientes para que revisen siempre sus ofertas vinculantes (FEIN) y comprueben que la entidad bancaria cumple estrictamente con lo estipulado en la legislación vigente.

Desglose de los gastos de constitución de hipoteca: ¿Quién paga qué?

Para entender cuánto dinero necesitas tener ahorrado antes de firmar, es vital desglosar cada uno de los servicios que intervienen en la creación del préstamo hipotecario. A continuación, explicamos el reparto actual establecido por la normativa:

Gastos que corresponden a la entidad bancaria

Tras la regulación de 2019, el banco es el encargado de abonar la mayor parte de los servicios necesarios para que la hipoteca sea válida legalmente. Estos incluyen:

1. Honorarios de Notaría: La matriz de la escritura de préstamo hipotecario debe ser costeada por el banco. Los aranceles notariales están regulados por el Estado y varían en función del importe del préstamo.

2. Registro de la Propiedad: La inscripción de la garantía hipotecaria en el registro correspondiente corre a cargo de la entidad financiera. Este paso es esencial para que el banco tenga la seguridad jurídica sobre el inmueble en caso de impago.

3. Gastos de Gestoría: El banco suele imponer su propia gestoría para realizar los trámites administrativos (pago de impuestos, presentación en el registro). Al ser un servicio que el banco requiere para su seguridad, es la entidad quien debe pagar sus honorarios.

4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este es, tradicionalmente, el gasto más elevado. Sin embargo, tras el Real Decreto-ley 17/2018, se estableció que el sujeto pasivo de este impuesto en las escrituras hipotecarias es el banco, no el cliente.

Gastos que corresponden al cliente (comprador)

Aunque el banco asume la mayoría, el comprador todavía debe hacer frente a ciertos desembolsos específicos relacionados con los gastos de constitución de hipoteca:

1. La Tasación: Para que un banco conceda una hipoteca, necesita saber el valor real del mercado de la vivienda. El cliente es el encargado de pagar este servicio. La ventaja es que la tasación pertenece al cliente y, si es válida, puede ser utilizada en diferentes bancos para comparar ofertas.

2. Copias de la Escritura: Si el comprador solicita copias adicionales de la escritura para su propio uso personal, deberá abonar el coste de las mismas en la notaría.

3. Comisión de Apertura: Aunque no es un gasto administrativo per se, es un coste financiero que el banco puede cobrar al inicio. No obstante, hoy en día muchas entidades ofrecen hipotecas sin comisión de apertura para ser más competitivas.

¿Por qué es importante el asesoramiento de Fincas Mafer?

En Fincas Mafer, entendemos que enfrentarse a términos como "sujeto pasivo", "aranceles" o "actos jurídicos documentados" puede resultar abrumador. Nuestra labor como agencia inmobiliaria va más allá de mostrarte casas; nos aseguramos de que comprendas cada céntimo que vas a invertir.

Al conocer a fondo los gastos de constitución de hipoteca, podemos ayudarte a calcular de forma precisa la provisión de fondos necesaria. Recomendamos a todos los compradores contar con un ahorro previo de aproximadamente el 10% al 12% del valor de la compra para cubrir tanto los gastos de la compraventa como estos pequeños flecos del préstamo, ya que la mayoría de los bancos solo financian hasta el 80% del valor de tasación o compra.

La reclamación de gastos antiguos: Una oportunidad para propietarios

Si compraste tu casa antes de la ley de 2019, es muy probable que pagaras la totalidad de los gastos de constitución de hipoteca por imposición del banco. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dictaminado que muchas de esas cláusulas eran abusivas.

Actualmente, los consumidores que firmaron hipotecas antiguas tienen derecho a reclamar la devolución de parte de esos conceptos: el 100% del registro, el 100% de la gestoría, el 100% de la tasación y el 50% de la notaría. Si te encuentras en esta situación, en Fincas Mafer podemos orientarte sobre cómo iniciar este proceso de reclamación para recuperar lo que te pertenece legalmente.

Conclusión

Comprender los gastos de constitución de hipoteca es vital para una planificación financiera exitosa. Gracias a la legislación actual, el peso económico de estos trámites se ha desplazado hacia las entidades bancarias, facilitando el acceso a la vivienda a muchos compradores. Sin embargo, estar bien informado y contar con el respaldo de profesionales del sector es la mejor garantía para que tu experiencia de compra sea positiva y sin contratiempos.

En Fincas Mafer estamos a tu disposición para resolver cualquier duda y acompañarte en la búsqueda de tu hogar ideal, gestionando con transparencia cada detalle de la operación. ¡Tu tranquilidad es nuestra prioridad!